Vender una casa en un country o barrio cerrado antes de construirla

Una casa en un country o barrio cerrado se vende antes de construirla cuando el comprador puede recorrerla terminada, implantada en su lote, con la galería, el jardín, la pileta y la luz a distintas horas. Hoy el lote es pasto y un cartel. Si el comprador solo ve eso y un plano, compra un terreno y una promesa. Si recorre la casa, compra la casa.

¿Quién vende casas antes de construirlas en un barrio cerrado?

Hay varias situaciones distintas, con el mismo desafío:

• La constructora que compra lotes y construye para vender. Elige el lote, diseña la casa y la ofrece antes o durante la obra.
• La desarrolladora que vende "lote más casa". El comprador elige un lote y uno de los modelos de casa que ofrece el barrio.
• La inmobiliaria del barrio que comercializa casas de constructoras chicas o de inversores.
• El arquitecto que tiene un proyecto para un lote y busca comprador antes de empezar.

En todos los casos, el comprador está decidiendo una inversión grande sobre algo que no existe. Y además, en un barrio cerrado, compara contra casas terminadas que puede visitar el mismo día.

La competencia es la casa terminada de al lado

Esto es lo que hace distinto vender en un country. El comprador que recorre el barrio con la inmobiliaria ve casas terminadas, con jardín crecido, amuebladas. Al lado, la casa que querés vender es un lote vacío con un plano.

Aunque la casa en pozo tenga mejor diseño, mejor orientación o mejor precio, en la comparación visual pierde. El comprador puede caminar la casa terminada, abrir las ventanas, salir a la galería. La otra tiene que imaginarla.

Mostrar la casa terminada empareja esa comparación. El comprador puede recorrerla con el mismo nivel de detalle con el que recorrió la de al lado, y decidir sobre lo que ve.

Qué conviene mostrar

En una casa de barrio cerrado, el comprador mira cosas distintas que en un departamento:

1. La casa implantada en el lote. Con los retiros, el jardín, los árboles que quedan, el vecino de atrás. Que se vea cómo ocupa el terreno.
2. La fachada desde la calle del barrio. Es lo que va a ver cada vez que llegue, y lo que van a ver los vecinos.
3. El interior amueblado. Living, cocina, dormitorios, con terminaciones del proyecto.
4. La relación con el exterior. La galería, la pileta, la parrilla, el ventanal al jardín. En un country, eso es el producto.
5. La luz en cada momento. De mañana en la cocina, de tarde en la galería, de noche con la casa iluminada desde el jardín.

La demo de la casa Americana 35.64, basada en un modelo de Viviendas Roca, muestra este tipo de experiencia: el plano en papel se levanta y se convierte en la casa, que se recorre con el scroll y con luz de mañana, tarde y noche. Es una demo funcional no oficial. Sobre las imágenes de casas en barrios cerrados hay más en render de casa en country.

La orientación, el argumento que nadie ve

En un barrio cerrado, la orientación del lote es uno de los temas que más discuten los compradores entendidos: hacia dónde da el jardín, si la galería tiene sol a la tarde, si la pileta queda a la sombra. Es un argumento de venta muy fuerte, pero en un plano es solo una flecha con una N.

Mostrar la casa con la luz real de su orientación convierte esa flecha en algo que cualquiera entiende: la galería con sol a la tarde, el living con luz de mañana. Si el lote tiene buena orientación, es una forma de defender el precio. Si no la tiene, al menos el comprador sabe lo que compra y no hay sorpresas.

Para la desarrolladora con varios modelos

Si el barrio ofrece "lote más casa" con varios modelos, el material tiene que ayudar a elegir. Un recorrido por modelo sirve para todos los lotes donde se puede construir. El comprador elige el lote en el plano del barrio, ve qué modelos entran y recorre el que le interesa. Es la misma lógica que se desarrolla en renders para casas de catálogo y en recorrido 3D para barrios cerrados y loteos.

¿Quién decide la compra?

En una casa de barrio cerrado, la decisión casi siempre es familiar. La pareja, los chicos que opinan sobre su cuarto, los abuelos que ayudan con la plata. Muchas veces el que hizo la primera visita al barrio no es el que termina de decidir.

Por eso el link que se reenvía es tan importante. El comprador manda el recorrido a la familia, cada uno lo abre en el celular y lo recorre a su ritmo. La conversación pasa de "no me la imagino" a "¿se puede hacer la pileta más grande?". Más en vender una preventa más rápido.

El comprador que vive lejos

Muchos compradores de casas en barrios cerrados están mudándose desde otra ciudad, o compran desde el exterior para volver. No pueden recorrer el barrio todos los fines de semana. Para ellos, ver la casa terminada desde el celular, y después recorrerla con el vendedor por videollamada, es lo que hace posible la compra. Ver reuniones de venta por videollamada.

Cómo trabajamos

Trabajo de forma remota desde Buenos Aires. Me mandás el plano de la casa, las terminaciones, el plano del lote con su orientación y fotos del terreno y su entorno. Revisás y aprobás por link, y recibís la casa recorrible lista para mandar por WhatsApp, embeber en la web y mostrar en la oficina del barrio o de la inmobiliaria.

Si tenés una casa por vender en un country o barrio cerrado, escribime por WhatsApp al +54 9 11 6193-3176 o por mail a facundocampo100@gmail.com y lo vemos.

Preguntas frecuentes

¿Se puede mostrar la casa en el lote real?

Sí. Con el plano del lote, su orientación y fotos del terreno, la casa se muestra con los retiros y el entorno que tiene. Así el comprador ve la luz que va a tener y cómo queda respecto de los vecinos.

¿Sirve si el comprador quiere hacer cambios al proyecto?

Sirve como punto de partida. El comprador recorre la casa, ve qué le gusta y qué cambiaría, y la conversación con el arquitecto o la constructora se vuelve concreta. Los cambios grandes se pueden cotizar aparte si hace falta mostrarlos.

¿Conviene también para una casa ya en obra?

Sí. Mientras la obra avanza, el comprador ve losas y paredes sin terminar, que suelen parecer más chicas que la casa terminada. Mostrarla terminada ayuda a vender durante toda la obra, no solo antes de empezar.